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物业为什么越换越闹心?
发布时间:2015-11-26 丨 阅读次数:943

   锦华园小区,大兴区黄村镇林校路街道义和庄东里,建成于2004年。居民反映,小区第一个物业前两年因为服务差、业主拖欠物业费,跑路了。第二个物业进驻两年,与业主关系彻底闹僵,又有撤离的迹象。

  物业一换再换、越换越闹心,在北京甚至全国范围内比比皆是。物业管理专家路军港告诉记者,如果不改变传统物业经营的模式,越换越闹心的事还会继续发生。

  焦点

  物业告业主 并且胜诉了

  锦华园邻近南六环,周边房产均价都超过了35000元/平方米,甚至有的接近40000元/平方米。而锦华园的二手房均价还不到25000元/平方米。

  记者在锦华园走访时发现,虽然格局较新,但小区整体环境堪忧。在一块地面停车场,一大片杂物胡乱堆放,覆盖了四五个车位,无人清扫。锦华园另一个严重的问题是违建横行,除了一楼业主在院子里搭简易房,顶楼的业主还在顶楼露台上私搭违建。

  小区第一个物业2013年“跑路”了。几个月后,现在的物业公司经居民代表同意进驻小区。没想到两年之后,小区环境再次变得脏乱,又有居民开始拖欠物业费。这次新物业没“跑路”,而是起诉了。新物业“嘉隆中天”将十几位拖欠物业费的业主告上法院,并最终胜诉,法院判决拖欠物业费的业主补缴物业费。

  争议一

  杂物违建归不归物业管?

  锦华园业主与物业的一大争议就是小区内的违建和杂物等问题,业主认为这铁定归物业管,不管就是物业不作为,因此有理由拖欠物业费。而物业王经理回应称:“屋顶违建,我们也劝导过多次,但是真管不了,没有权力管,这应该是属于城管的管理范围。占车位的那些杂物,是一位老大爷的,我们也劝过多次,没用,谁跟他说他就跟谁急,我们也真是没辙。”

  解读

  物业有劝导权没执法权

  路军港认为,维护小区环境是物业躲不开的责任,但物业确实只有劝导权,没有执法权。对于未建的违建,物业可以通过门岗的控制,控制材料进入。已建违建,物业只能上报、登记等待执法部门处理。“物业不是神仙、超人,像违建这种,物业确实没执法权,这不是拖欠物业费的理由。”

  争议二

  拖欠物业费谁吃亏?

  王经理称,自2013年进驻以来,一共只有不到50%的业主缴纳过物业费,其中很多只缴了一年。

  有些业主认为小区环境不佳,缺少绿化,她表示因为物业费拖欠太多,物业无力承担。

  解读

  拖欠物业费业主更吃亏

  路军港认为,表面上看,业主欠了物业的钱,物业吃亏了,但实际上最终吃亏的是业主。此外,“物业手里握着债务权,比如说小区有50%的业主缴费,物业只提供50%的服务,但是一旦物业撤出,把拖欠物业费的业主告了,可以收回欠缴的50%费用。这50%的钱,就全部变成物业的利润点了。”受此影响,小区环境下降房价低迷,都是业主的损失。

  争议三

  物业该向街道还是业主负责?

  “如果不是当初跟街道签了5年合同,我真不想干了”,王经理说,物业公司需要负责的对象是街道、居委会。

  王经理表示,自己的公司属于“私企”,“真想走,谁也拦不住我。”但是她也强调,公司暂时不会撤离,必须要回欠缴的物业费。“欠我这五六十万元怎么办?那都是我的钱,我不要回来,是不会撤的。”

  解读


  物业必须对业主负责“这肯定不对,物业公司必须向业主负责,收的钱是业主的。他们要是向街道负责,怎么不找街道去要钱?”路军港说。路军港认为必须明确,物业费是全体业主的钱,包括小区里的灯箱、电梯广告等公共收益,其实都是全体业主的钱。

  解决的办法倒也不复杂,路军港建议尝试“酬金制”,用物业费和公共收益的固定比例,作为物业公司的酬金,其余管理费用开销全部透明公示。“物业是业主雇来的,只拿酬金,业主们决定物业费的去向,对物业不满意,可以解雇。”

  本报记者 孙毅 D175

netease 本文来源:北京晚


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